浅析个人无偿受赠房屋视情况缴纳个人所得税

来源:银行存款证明 | 日期:2020-03-25 00:00 | 人气:


财政部、国家税务总局通过下发《关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知》(财税[2009]78号),对个人受赠房屋缴纳个人所得税进行了明确。
一、视不同情形受赠房屋予以免税或缴纳20%的个人所得税
文件规定对于下列情形的赠与不征收个人所得税:(1)房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹;(2)房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人;(3)房屋产权所有人死亡,依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人。
除以上规定情形以外,房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与他人的,受赠人因无偿受赠房屋取得的受赠所得,按照“经国务院、财政部门确定征税的其他所得”项目缴纳个人所得税,税率为20%。计税依据即应纳税所得额为赠与合同上标明的赠与房屋价值减除赠与过程中受赠人支付的相关税费后的金额。如果赠与合同标明的房屋价值明显低于市场价格或房地产赠与合同未标明赠与房屋价值的,税务机关可依据受赠房屋的市场评估价格或采取其他合理方式确定应纳税所得额。
二、办理不征手续的流程
1、根据继承、遗产处分及其他无偿赠与不动产等三种情况,纳税人应区分不同情况向税务机关提交相关证明材料:(1)属于继承不动产的,继承人应当提交公证机关出具的“继承权公证书”、房产所有权证和《个人无偿赠与不动产登记表》;(2)属于遗嘱人处分不动产的,遗嘱继承人或者受遗赠人须提交公证机关出具的“遗嘱公证书”和“遗嘱继承权公证书”或“接受遗赠公证书”、房产所有权证以及《个人无偿赠与不动产登记表》;(3)属于其他情况无偿赠与不动产的,受赠人应当提交房产所有人“赠与公证书”和受赠人“接受赠与公证书”,或持双方共同办理的“赠与合同公证书”,以及房产所有权证和《个人无偿赠与不动产登记表》。上述证明材料必须提交原件。
2、赠与双方当事人的有效身份证件;
3、属于无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹情形的,还须提供公证机构出具的赠与人和受赠人亲属关系的公证书(原件)。
4、赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人情形的,还须提供公证机构出具的抚养关系或者赡养关系公证书(原件),或者乡镇政府或街道办事处出具的抚养关系或者赡养关系证明。
税务机关应当认真审核赠与双方提供的上述资料,资料齐全并且填写正确的,在提交的《个人无偿赠与不动产登记表》上签字盖章后复印留存,原件退还提交人,同时办理个人所得税不征税手续。
三、受赠后转让房屋的个人所得税计算方法
受赠人转让受赠房屋的,以其转让受赠房屋的收入减除原捐赠人取得该房屋的实际购置成本以及赠与和转让过程中受赠人支付的相关税费后的余额,为受赠人的应纳税所得额,依法计征个人所得税。受赠人转让受赠房屋价格明显偏低且无正当理由的,税务机关可以依据该房屋的市场评估价格或其他合理方式确定的价格核定其转让收入。
四、相关税收链接
1、个人赠与房产应征收营业税。根据《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》规定:个人将不动产无偿赠送其他单位或者个人视同发生应税行为应当征收营业税。
但是也有观点,认为根据《国家税务总局关于加强房地产交易个人无偿赠与不动产税收管理有关问题通知》(国税发[2006]144号)规定,个人将不动产无偿赠送给他人缴纳营业税,但如果能够提供相应的证明材料则可以办理营业税免税手续。
2、受赠人转让受赠不动产的原规定及与现行规定存在的差别。
原有文件(国税发[2006]144号)规定,受赠人取得赠与人无偿赠与的不动产后,再次转让该项不动产的,在缴纳个人所得税时,以财产转让收入减除受赠、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用后的余额为应纳税所得额,按20%的适用税率计算缴纳个人所得税。
相比原来的规定,新的政策存在着两个差别:一是将个人所得税20%的应纳税所得提前到受赠时征收,实际上税负是一致的,只是存在着时间上的差别;二是对于符合新政策免税条件的,与原政策相比,税负明显偏低,即在受赠时不征收个人所得税,在转让时,仍可扣除原捐赠人的房产成本,存在着明显的不公平。
五、赠与与析产的区别
在实际生活中,常存在夫妻离异时所谓的“无偿赠与”情形。笔者认为,这种情况不属于文件中规定的配偶之间的相互赠与。对于配偶之间的相互赠与,其前提应是属于配偶一方个人财产,而不是夫妻共同财产,离异时的“无偿赠与”,其实质是将夫妻共同财产进行分割,是一种析产行为,不属于房屋财产产权转移行为,不是财产流转环节,因此,对于这类“赠与”,不属于征收个人所得税的范围,不需要办理相关免税手续。
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